Продажа коттеджей в Подмосковье. Конструктивный подход к оценке коттеджа.

Коттеджами в Подмосковье принято называть отдельно стоящие индивидуальные дома с городскими удобствами, возведенные не ранее 90-х годов.

Соотношение спроса и предложения на коттеджи на данный момент примерно один к двадцати. На 20 предложений о продаже — один запрос на покупку. Ситуация усложняется тем, что большинство реализуемых объектов требует достройки. Три четверти предложений на рынке коттеджей – коробка под крышей, не всегда закрытой черепицей.Коттеджами в Подмосковье принято называть отдельно стоящие индивидуальные дома с городскими удобствами, возведенные не ранее 90-х годов.

Соотношение спроса и предложения на коттеджи на данный момент примерно один к двадцати. На 20 предложений о продаже — один запрос на покупку. Ситуация усложняется тем, что большинство реализуемых объектов требует достройки. Три четверти предложений на рынке коттеджей – коробка под крышей, не всегда закрытой черепицей. С точки зрения продавца это готовый коттедж, требующий минимальной доделки, а с точки зрения покупателя – начальная точка путешествия. Это справедливо, отделочные работы по срокам не сильно отличаются от кладки стен и устройства кровли.

На данный момент тех покупателей, которым неожиданно с неба упало 10-20-30 миллионов рублей, осталось совсем мало. При покупке готового элитного коттеджа чаще всего покупатель смотрит на стоимость земли плюс затраты на строительство. Поэтому, оптимальная стоимость готового коттеджа должна превышать эту сумму только на сэкономленные два-три года времени и нервов. Участков под застройку и свободных строителей в этом сезоне много как никогда раньше.

Возьмем смету строительства недорогого коттеджа в 140-150 м2 на 10 сотках на расстоянии 10-15 км от Москвы, полностью готового к заселению.

Рыночная стоимость этого объекта на данный момент колеблется в районе 7-8 миллионов рублей. Разница в 20-25% — это как раз та часть, которую покупатель готов сегодня платить за сэкономленное время и счастье не общаться со строителями. Следовательно, если у коттеджа есть только стены и крыша — готовность его можно оценивать только в половину. Если коттедж готов, но нет ни клумб, ни насаждений, ни ограждения и в нем пустые комнаты – покупателям предстоит внести еще приблизительно двадцать % затрат.

В разных проектах суммы будут меняться, в зависимости от размера объекта и стоимости применяемых материалов. Немного могут изменяться и доли отдельных этапов, но не существенно. Вряд ли кто-то будет покрывать очень дорогой кровлей дешевые стены и фасад.

Установление цены

Обращаясь в риелторское агенство с заявкой — продажа коттеджей в Подмосковье, обдумайте свои задачи. Если вам действительно нужны дополнительные средства для того чтобы покрыть кредиты или вливания в действующий бизнес – это повод конструктивно подойти к цене. Когда ваш объект, что называется, «есть-пить не просит» и средства от его реализации не понадобятся вам срочно – возможно, не стоит его продавать. Лучше всего дождаться начала строительного сезона. Тем более не стоит стараться заработать на всю жизнь и поднимать цену, если вы осознанно строили дом на продажу. Весной и летом объект будет выглядеть гораздо привлекательнее, а агенты не успеют охладеть к нему как к непродающемуся.

При оценке коттеджа не нужно ориентироваться на аналогичные коттеджи, выставленные в газетах и интернете. Они лишь отражают уровень пожеланий владельцев и продавцов и в малой степени отражают реальный спрос. Расспросите ваших друзей, знакомых, соседей – за сколько они купили бы, если бы могли, ваш дом. Это очень полезно с точки зрения установления реальной цены реализации.

Особенности заключения договоров

Бытует мнение, что чем больше риелторских компаний выставляют объект на продажу, тем быстрее найдется покупатель. На практике ситуация складывается совсем по-другому.

Подписание не эксклюзивных договоров для риелторских компаний подобно игре в рулетку: несколько агентств возят покупателей на показы, размещают рекламу, а комиссионные светят только кому-то одному. Видимо, такая ситуация мотивирует очень азартных агентов, но уж точно не руководителей компаний. Работа нескольких продавцов над одним коттеджем не мотивирует использовать их дорогие рекламные носители, вроде цветных фото объявлений, объявлять акции и иным способом активно продвигать продаваемый объект. Поэтому, на практике, в сфере загородного жилья у агентов чаще всего хорошо реализуются сделки друзей, знакомых, родственников – когда эксклюзивность де-факто присутствует.

Эксклюзивный договор вовсе не исключает конкуренцию. У того кто продает всегда есть выбор – в какое агентство обратиться. Если в оговоренные сроки не был получен нужный эффект, никаких финансовых затрат он не понесет. В свою очередь эксклюзивный договор развязывает руки риэлтору, позволяет использовать богатый спектр рекламных средств и технологий.

Подготовка к продаже

Если вы приняли решение о продаже коттеджа, следует привести в порядок документы, прежде всего на землю. Нужно также получить кадастровый план на земельный участок. Если дом еще не достроен, нужно будет зарегистрировать объект незавершенного строительства. Для того чтобы объект быстрее продался, стоит избавиться от строительного мусора, расчистить проезды. Заколоченные оконные проемы снижают цену объекта, в некоторых случаях клиент просто не выйдет из машины осматривать дом, желательно закрыть окна полиэтиленом на временных рамах. Если на объекте не выполнены перекрытия и лестницы – позаботьтесь о крепко закрепленных трапах из досок с поручнями, иначе, если кто-то травмируется при просмотре, на закрытие сделки не рассчитывайте. Если показы не дают должного эффекта, попробуйте повысить уровень готовности объекта, выполните трудоемкие виды отделки, не надеясь на то, что «придет хозяин» и сделает, как ему захочется.

Но самое важное для успешной сделки – это ясное решение реализовать дом. Если вы «думаете», «выставляете посмотреть», ждете «понимающего покупателя» — коттедж может продаваться годами, ветшая и утрачивая товарный вид. Пожалуй, это звучит как мантра, но в продаже недвижимости самое важное – психологическая готовность продавца, тогда и покупатель появится.

Добавить комментарий